информационно-правовое обеспечение

май 2010

ВОПРОС. Между организациями был заключен договор аренды нежилого помещения сроком менее одного года. В договоре содержалось условие о его автоматическом продлении на срок один год по окончании срока договора при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. После истечения первоначального срока договора отношения по аренде продолжились, но договор аренды не был зарегистрирован. При обращении в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойке возник вопрос о правовой квалификации договора.
Можно ли считать в данном случае, что между сторонами возник договор аренды на неопределенный срок, или необходимо применить нормы о неосновательном обогащении?

ОТВЕТ.
В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока аренды недвижимого имущества стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, изменив условия договора по обоюдному соглашению.
Если такой договор сторонами не заключен, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это правило распространяется и на договоры аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Включение в договор аренды условия, согласно которому при отсутствии возражений сторон по окончании срока действия договора он считается продленным на тех же условиях, но на другой срок, по нашему мнению, означает, что стороны договора воспользовались правом, предоставленным им абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ, и согласовали новое условие договора аренды о сроке в новом (возобновленном) договоре аренды.
В том случае, если в соответствии с этим условием срок нового договора аренды равен году, такой договор подлежит государственной регистрации. В отсутствие государственной регистрации новый договор аренды, срок аренды по которому равен году, является незаключенным. При таких обстоятельствах, по нашему мнению, должно применяться общее правило, предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому договор аренды считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. Косвенно такой подход подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009).
Таким образом, до государственной регистрации нового договора аренды отношения между арендатором и арендодателем должны регулироваться ранее заключенным договором, который считается возобновленным на неопределенный срок. Такой договор не нуждается в государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Поскольку обязанность арендатора вносить плату за пользование помещением возникает из договора аренды, при взыскании соответствующей задолженности правила о неосновательном обогащении применяться не могут.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Штукатурова Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
 

06.05.10

ВОПРОС. Работник официально приостановил работу в связи с задержкой выплаты заработной платы. В каком размере работодатель должен оплатить эти дни?

ОТВЕТ.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Работник имеет право на сохранение среднего заработка за период приостановки работы в связи с задержкой заработной платы.

Обоснование вывода:
В силу ст. 142 ТК РФ при задержке выплаты заработной платы на срок более 15 дней работник имеет право, известив работодателя в письменной форме, приостановить работу на весь период до выплаты задержанной суммы. В период приостановления работы сотрудник может в свое рабочее время отсутствовать на рабочем месте. Работник, отсутствовавший в свое рабочее время на рабочем месте в период приостановления работы, обязан выйти на работу не позднее следующего рабочего дня после получения письменного уведомления от работодателя о готовности произвести выплату задержанной заработной платы в день выхода сотрудника на работу.
Ни положения ст. 142 ТК РФ, ни остальные положения Трудового кодекса РФ прямо не предусматривают обязанности работодателя производить какие-либо выплаты за период приостановки работы ввиду задержки заработной платы. Заработная плата за это время начисляться не может, поскольку работник не исполняет трудовые обязанности (часть первая ст. 129, часть первая ст. 132, ст. 146, ст. 149, часть первая ст. 191 ТК РФ; смотрите также письмо Роструда от 4 октября 2006 г. N 1661-6-1).
Ранее некоторые суды отказывались удовлетворять требования работника о признании периода приостановки работы вынужденным прогулом и сохранении за этот период среднего заработка (смотрите, например, определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 11 сентября 2003 г. N 33-1841), поскольку, по их мнению, случаи наступления ответственности по ст. 234 ТК РФ объединяет совершение работодателем действий, направленных на недопущение работника к выполнению трудовых обязанностей. В данном случае работодатель каких-либо действий, направленных на отстранение работников от работы, не совершает. Однако были и противоположные решения (п. 4 Судебной практики по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия за I полугодие 2005 г.; определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 26 октября 2004 г. N 33-7895/2004 из Обзора судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда (IV квартал 2004 г.)).
Но с недавним выходом соответствующих разъяснений Президиума Верховного суда РФ этот вопрос можно считать решенным. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2009 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 2010 г., отмечается, что работник имеет право на сохранение среднего заработка за все время задержки ее выплаты, включая период приостановления им исполнения трудовых обязанностей (смотрите ответ на вопрос 4 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике"). Порядок исчисления среднего заработка установлен ст. 139 ТК РФ.
Кроме того, в период приостановки работы продолжают начисляться проценты за задержку заработной платы, предусмотренные ст. 236 ТК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Пенкин Вадим

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Михайлов Иван

Вверх