май 2011

10.05.11

ВОПРОС. Каковы правовые отличия договоров аренды и лизинга нежилых помещений?

ОТВЕТ.
1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Если предметом договора аренды являются здания, сооружения, к такому договору применяются нормы ГК РФ об аренде зданий, сооружений (ст.ст. 650-655 ГК РФ), применяющиеся также и к договорам аренды помещений, расположенных в здании (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Финансовая аренда (лизинг) является одним из видов аренды.
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге)).
Отношения сторон договора лизинга регулируются положениями ГК РФ о финансовой аренде (лизинге) (ст.ст. 665-670 ГК РФ), общими положениями ГК РФ об аренде (ст.ст. 606-625 ГК РФ), если эти положения не противоречат специальным нормам, установленным в отношении финансовой аренды (ст. 625 ГК РФ), а также Законом о лизинге.

2. Существенным условием и договора аренды здания или сооружения, и договора лизинга является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить передаваемое в аренду имущество) (п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 15 Закона о лизинге).
Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Условие о размере арендной платы (лизинговых платежей) не названо в законе в качестве существенного условия договора лизинга.
Предметом договора лизинга, в отличие от договора аренды, не могут быть земельные участки (ст.ст. 607, 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Исключения составляют случаи, когда земельный участок представляет собой не самостоятельный предмет лизинга, а права на него переходят одновременно с выкупом арендованного расположенного на нем здания, строения, сооружения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 4904/08).

3. Особенностью договора лизинга прежде всего является то, что имущество, являющееся предметом аренды, в момент заключения договора не принадлежит арендодателю, а приобретается им у определенного арендатором продавца. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ, ст. 2, п. 4 ст. 15 Закона о лизинге).
В связи с этим законом установлены положения, в соответствии с которыми:
- имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору (п. 1 ст. 668 ГК РФ);
- арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки (п. 1 ст. 670 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона о лизинге);
- в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК РФ);
- арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (тогда арендодатель и продавец являются солидарными должниками арендатора) (п. 2 ст. 670 ГК РФ).
Если же принадлежащее одному лицу имущество передается во временное владение и пользование другому лицу, сторонам необходимо заключить договор аренды.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). При этом арендодатель будет отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

4. В отношении аренды применяется общее правило ст. 211 ГК РФ, в соответствии с которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (то есть арендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором.
А применительно к договору лизинга установлена специальная норма, в соответствии с которой риск случайной гибели или случайной порчи имущества, являющегося предметом лизинга, переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК РФ, п. 1 ст. 22 Закона о лизинге).

5. Имущество, сданное в аренду, остается в собственности арендодателя. Равным образом и предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге).
И договором аренды, и договором лизинга может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения (ст. 624 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона о лизинге).

6. По общему правилу осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а поддержание имущества в исправном состоянии, произведение текущего ремонта, несение расходов на содержание имущества - арендатора (ст. 616 ГК РФ).
В отношении же договора лизинга установлено, что и капитальный ремонт предмета лизинга является обязанностью лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге).

7. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество, также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2007 N Ф04-787/2007(31760-А27-24).
При государственной регистрации договора лизинга недвижимого имущества возникает следующая проблема.
На момент заключения договора лизинга имущество не принадлежит арендодателю (лизингодателю), он в соответствии с условиями договора лизинга приобретет это имущество для арендатора (лизингополучателя) (ст. 606 ГК РФ, ст. 2, п. 4 ст. 15 Закона о лизинге). Обязательным условием лизинговой сделки является договор купли-продажи предмета лизинга, заключаемый лизингодателем по заказу лизингополучателя (п.п. 2, 4 ст. 15 Закона о лизинге). Договор купли-продажи предмета лизинга, по смыслу указанных норм, заключается арендодателем после заключения (а, значит, и государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ) договора лизинга. А поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ), формально договор лизинга не может быть зарегистрирован раньше государственной регистрации перехода права собственности на предмет лизинга лизингодателю. Подробнее с этим вопросом Вы можете ознакомиться в следующем материале: Вопрос: Можно ли приобрести через лизинг нежилое здание или помещение? Какие нюансы при этом следует учесть? ("Практическая бухгалтерия", N 2, февраль 2008 г.).

8. Согласно ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Имеется судебная практика, применяющая данную норму и к договорам нежилых помещений (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 11.10.2007 N КА-А40/10477-07, от 17.10.2005 N КА-А40/10161-05, ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 N А29-2683/2009, ФАС Уральского округа от 27.12.2005 N Ф09-5856/05-С7).
Применительно к договору лизинга таких норм не установлено. Полагаем, что в таком случае допустимо применить на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), то есть нормы ст. 652 ГК РФ, регулирующие сходные отношения - отношения по договору аренды зданий и сооружений.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бадалян Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

 

05.05.11.

ВОПРОС. Включаются ли в стаж для расчета размера пособия по временной нетрудоспособности периоды учебы в вузе и прохождения службы в армии? Надо ли включать в общий стаж и стаж для расчета пособий по временной нетрудоспособности учебу в вузе, если о ней есть запись в трудовой книжке?

ОТВЕТ.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При расчете размера пособия по временной нетрудоспособности периоды учебы в высших учебных заведениях не включаются, а периоды прохождения военной службы включаются в страховой стаж работника.

Обоснование вывода:
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2006 N 255-ФЗ "Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством " (далее - Закон N 255-ФЗ), п. 2 Правил подсчета и подтверждения страхового стажа для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, утвержденных приказом Минздравсоцразвития России от 06.02.2007 N 91 (далее - Правила подсчета страхового стажа), в страховой стаж для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам (страховой стаж) включаются:
- периоды работы по трудовому договору;
- периоды государственной гражданской или муниципальной службы;
- периоды иной деятельности, в течение которой гражданин подлежал обязательному социальному страхованию на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством.
В страховой стаж для определения размеров пособий включаются и периоды военной службы (ч. 1.1. ст. 16 Закона N 255-ФЗ, п. 2.1 Правил подсчета страхового стажа).
Студенты не отнесены к числу лиц, подлежащих обязательному социальному страхованию на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством (ч. 1 ст. 2 Закона N 255-ФЗ). Поэтому периоды обучения в высших учебных заведениях в страховой стаж не включаются.
Однако следует учитывать, что страховой стаж с 1 января 2007 года заменил собой непрерывный трудовой стаж.
В соответствии с частью 2 ст. 17 Закона N 255-ФЗ в случае, если продолжительность страхового стажа застрахованного лица, исчисленного в соответствии с Законом N 255-ФЗ за период до 1 января 2007 года, окажется меньше продолжительности его непрерывного трудового стажа, применяемого при назначении пособий по временной нетрудоспособности в соответствии с ранее действовавшими нормативными правовыми актами, за тот же период, за продолжительность страхового стажа принимается продолжительность непрерывного трудового стажа застрахованного лица.
До 1 января 2007 года непрерывный трудовой стаж работника определялся согласно Правилам исчисления непрерывного трудового стажа рабочих и служащих при назначении пособий по государственному социальному страхованию, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 13.04.1973 N 252 (далее - Правила исчисления непрерывного трудового стажа).
Время обучения в вузе в непрерывный трудовой стаж не засчитывалось (пп. "а" п. 9 Правил исчисления непрерывного трудового стажа). Однако в непрерывный трудовой стаж включалось время работы или производственной практики на оплачиваемых рабочих местах и должностях в период обучения в высшем учебном заведении (пп. "б" п. 8 Правил исчисления непрерывного трудового стажа).
При определении продолжительности непрерывного трудового стажа нужно учесть, что в соответствии с пп. "а" п. 8 Правил исчисления непрерывного трудового стажа, п. 3 ст. 10, п. 5 ст. 23 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" время прохождения гражданами военной службы засчитывалось в непрерывный трудовой стаж, учитываемый при выплате пособий по социальному страхованию, если перерыв между днем увольнения с военной службы и днем приема на работу (поступления в образовательное учреждение) не превышал одного года, а ветеранам боевых действий на территории других государств, ветеранам, исполнявшим обязанности военной службы в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах, и гражданам, общая продолжительность военной службы которых в льготном исчислении составляла 25 лет и более, - независимо от продолжительности перерыва.
При этом один день военной службы по контакту засчитывался в непрерывный трудовой стаж как один день работы, а один день военной службы по призыву - за два дня работы. Аналогичные разъяснения содержатся в п. 11 письма ФСС РФ от 25.10.2002 N 02-18/05-7418, а также в статье "Горячая линия: расчет пособий по временной нетрудоспособности", Л.М. Новицкая, "Зарплата", N 6, июнь 2007 г.
Таким образом, при исчислении размера пособия по временной нетрудоспособности необходимо рассчитать имеющиеся у работника к 1 января 2007 года непрерывный трудовой стаж (по Правилам исчисления непрерывного трудового стажа) и страховой стаж (по Правилам подсчета страхового стажа), а затем сравнить полученные результаты.
Если непрерывный трудовой стаж больше страхового, то берется непрерывный трудовой стаж до 1 января 2007 года, к нему прибавляется страховой стаж, имеющийся у работника с 1 января 2007 года. И уже исходя из полученного результата определяется, в каком процентном выражении от среднего заработка работнику выплачивается пособие.
Если непрерывный трудовой стаж до 1 января 2007 года оказался меньше страхового стажа за тот же период, то процентное выражение определяется исходя из имеющегося у работника страхового стажа.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Вверх

Компания-разработчик системы ГАРАНТ:


Что можно сделать:

Задать вопрос

специалисту Горячей линии
специалисту Технической поддержки
эксперту-аудитору

Зарегистрироваться

на Всероссийский онлайн-семинар
 
Заказать документ
Получить Сертификат профессионального пользователя
Пригласить специалиста для демонстрации услуг компании
Найти работу в компании
Оставить отзыв
заказать прайс-лист


Поиск по сайту


Найти




Текущий мониторинг

Сегодня 21 апреля 2018 г.

Документы:

Российская Федерация

Свердловская область 29.06.13

Судебная практика:

АРХИВ МОНИТОРИНГА

Кому, на Ваш взгляд, более интересен диск Энциклопедия Российского законодательства

студенты
преподаватели
любые специалисты

     Свой вариант



Ответить  Результаты